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市街化を抑制する目的で指定されるものとは

      2016/01/30

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お客様に物件等をご案内している際に市街化調整区域ってなんですか?と聞かれます。

むずかしいことばですよね。なかなか一般的には聞く言葉でもないのでわかりませんよね。でもなんとなく家が建たない場所?って聞いて知っている方も多いかもしれません。

言葉の意味としては、市街化を抑制する目的で指定されるという意味で使われる「市街化調整区域」です。原則として住宅を建てることはできないことと・・・なっています・・・。

しかしご覧になったことがあると思いますが、市街化調整区域にも家が建っていることもあります。誤解を恐れず簡単にいえば「市街化をなるべく抑制する区域」と言い換えることができます。”なるべく”なので、全部が全部ダメというわけではないということです。

本来であれば市街化調整区域とは農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできません。(これが原則)

建築基準法の中のひとつでいう都市計画法という法律が施行されて、調整区域の線引き(区分け)がされたのは、40年ほど前でして、法律ができたそれ以前からそこ(市街化調整区域)に住んでいた人や、その子供達(子孫)は、届出もしくは許可で家を建てることができます。線引き(区分け)以前に宅地になっていた土地も比較的簡単に家が建ちます。

また、住民生活に付随した施設(銀行、農協、ガソリンスタンド、小売り店舗)も許可の対象になるのです。これって微妙ですよね。

数年前に法律が改正され、その土地に縁もゆかりも無い人でも、周囲に民家が一定数連なっていれば、開発許可が得られる制度ができました(一般的に34条11号開発なんて言われます)。開発許可については別なときにお話しますね。

これによって最近では市街化調整区域でも結構簡単に家が建てられるようになりました。

ただ、注意しなければいけないのが、他の制限との絡みがあることで、その土地が田畑だったら、農地法の縛りがありますし、農業振興地域(農振地域)に指定されているエリアですと、極めて建物を建てるハードルが高くなります(地元住民以外は事実上不可能と言っても過言ではないです)。

届け出の管轄も同じ市役所のなかでも建築や農業や開発にかかわる課が違ってくるので、手続きはもちろんのこと、申請してから建築するまでに時間がかかります。

市街化調整区域ならば周囲に高い建物が建つ心配もあまりなく、静かな自然環境を維持しやすいというメリットもありますが、逆に市街化区域内での立地に適さない施設などが建設されることもあり、単純に判断することはできません。

なので、それでもよくわからないという方は安易に購入したり相続で譲り受けたからと家を建てられるものではなく「許可があれば家は建てられるけど、手続きとか含めて結構大変」くらいの認識を持っていてほしい思います。

いずれにせよ、市街化調整区域では一般の住宅はそんなに簡単には建てられないという認識のもと、不動産会社や相続などの対応には十分に検討してほしい内容となることは間違いないです。

この市街化調整区域については十分な確認が必要になりますので、さらに詳しく知りたい場合はご相談いただければお話させていただきたいと思います。

 

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